Florida är inte den enda delstaten som hanterar kustöversvämningar. Företag i Annapolis, MD, möter allt oftare högvatten och stormflodsöversvämningar, liksom husägare i delar av Virginia, South Carolina och andra delstater. Jim Watson / AFP via Getty Images
Apollo Beach, Florida, är en labyrint av kanaler kantad av hundratals hus som ligger precis nära vattnet. Hela samhället, strax söder om Tampa, ligger bara cirka 3 fot över havet, vilket betyder att det är i riskzonen för stormflod när havsnivån stiger.
Bostadsköpare längs de amerikanska kusterna kan kontrollera varje fastighets översvämningsrisk lika enkelt som de kontrollerar storleken på sovrummen – de flesta fastighetslistor vid kusten nu inkludera framtida översvämningsrisker som tar hänsyn till klimatförändringarna. I Apollo Beach, till exempel, är många av fastigheterna minst 9 av 10 på översvämningsriskskalan.
Den kunskapen stoppar dock inte bostadsköpare.
Waterfront hem är säljs inom några dagar att gå ut på marknaden, och samma historia utspelar sig längs hela södra Floridas kust vid en tidpunkt då vetenskaplig rapporter varnar om de ökande riskerna för kustöversvämningar när planeten värms upp.
Vi är professorer i stadsgeografi och Amerikansk politik som följer fastighetsbranschen. För att förstå varför människor ignorerar en risk som kan leda till dyra skador och så småningom sänka deras fastighetsvärde, pratade vi med hundratals fastighetsmäklare i Florida om deras kunders motivation och oro.
Här är vad vi lärde oss.
Ingenting tvingar köpare att överväga långsiktiga risker
Vi undersökte 680 licensierade Florida Realtors i slutet av 2020. Deras svar föreslår att potentiella bostadsköpare i stort sett inte tar hänsyn till höjd- eller översvämningssårbarhet när de söker efter nya bostäder, och tillgången på detaljerade kartor över översvämningsrisker har haft liten eller ingen inverkan på dem.
En del av problemet kan vara att hypotekslångivare och värderingsmän inte tar hänsyn till fastigheters sårbarhet för höjning av havsnivån, så bostadsköpare känner inte direkt risken i sina plånböcker. Rikare köpare som inte behöver bolån krävs inte att köpa översvämningsförsäkring, och kongressen har en historia av att rulla tillbaka översvämningsförsäkringen höjs.
Kort sagt, ingenting tvingar köpare att överväga de långsiktiga riskerna.
Många strandnära hem och samhällen i Florida är i riskzonen från höjning av havsnivån och stormflod. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images
Samtidigt visar studier tydligt hur risker översätts till kostnader. En färsk artikel av forskare som skapar kartor över översvämningsrisker fann att Hillsborough County, Florida, hem till Apollo Beach och Tampa, sannolikt kommer att se en 70% ökning årliga översvämningsskador till 2050 på grund av klimatförändringarna. Det är mindre än ett 30-årigt bolån bort.
Vad fastighetsmäklare hör
Vi resonerade när vi startade undersökningen 2020 att om någon del av befolkningen undvek egendom med risk för översvämning, borde efterfrågan minska och priserna falla. Vår tidigare undersökning 2018, som involverade husägare i kustnära Florida, hade funnit att både republikaner och demokrater trodde att deras framtida hemvärden inte skulle påverkas av stigande hav.
För att testa teorin om att marknaden till stor del ignorerar översvämningsrisken frågade vi fastighetsmäklare vad de såg: I vilken utsträckning hade de sett huspriserna antingen falla eller inte stiga lika snabbt för fastigheter som riskerar att bli översvämmade? Fyrtiofem procent rapporterade "inte alls." Endast 11 av de 680 agenterna angav att huspriserna för fastigheter som riskerade översvämning "mycket ofta" stagnerade eller föll.
Vi frågade också om de hade sett att bolånegivare tackat nej till låneansökningar eller höjt avgifterna för lån i översvämningsutsatta områden, till exempel i form av poäng eller bolåneförsäkring. Sextio procent sa "inte alls" och bara 7% sa "något ofta", "mycket ofta" eller "hela tiden".
De allra flesta agenter, nästan 70 %, sa att de förväntar sig liten påverkan på fastighetsmarknaden under de kommande fem till tio åren.
Här är lite av vad de sa.
"Människor är och kommer fortfarande att köpa i kustområdena i Florida, och om de köper kommer det inte att ske någon värdeminskning. Den största poolen av köpare som driver marknaden är pensionerade eller snart pensionärer och de har tron att de kommer att vara borta för länge sedan innan klimatförändringarna påverkas. De köper främst på känslor och tar inte hänsyn till de långsiktiga ägandekostnaderna. De köper också kontant och utan bolån.”
Inte ens långivare har för närvarande några verkliga incitament att tacka nej till bolåneansökningar för fastigheter som riskerar att höja havsnivån i framtiden. Federala myndigheter som köper överensstämmande inteckningar kräver för närvarande inte insamling av information om översvämningsrisk eller sannolik havsnivåhöjning. Om dessa krav skulle ändras, skulle översvämningsrisken översättas till lånebeslut.
"Köpare av kustfastigheter har ekonomiskt möjlighet att vara mer riskoberoende och har råd med den högre taxan för försäkring eller vara självförsäkrade. Havsnivåhöjning är för närvarande inte top-of-mind på vår lokala marknad.”
Federal översvämningsförsäkring har varit kraftigt subventionerad av amerikanska skattedollar i flera år. Faktum är att National Flood Insurance Program är skyldig det amerikanska finansdepartementet ungefär $ 20 miljarder för utgifter som överstiger de premier husägare betalar. Från och med den 1 april 2022, alla sina nya och förnyade översvämningsförsäkringar kommer att omfattas av a nytt prissättningssystem kallat Risk Rating 2.0 utformad för att ta hänsyn till risker.
Men programmet möter politisk press från kongressledamöter för att säkerställa att räntorna inte stiger för snabbt eller blir för höga. Dessutom är köpare som köper hus för kontanter, en relativt stor del av marknaden i södra Florida, inte föremål för översvämningsförsäkringskrav.
"Rika människor kommer fortfarande att bli förtjusta i tanken på att bo framför havet, men de kommer förmodligen att spendera mycket pengar på att göra fastigheten mer motståndskraftig mot effekterna av havsnivåhöjningar. Det betyder att efterfrågan på exklusiva fastigheter kanske inte kommer att försvagas så mycket.”
Några agenter föreslog att rika husägare tar riskerna på allvar och planerar att investera i strukturella förändringar som att höja bostäder som kan göra deras fastigheter säkrare från höjning av havsnivån och stormflod.
Marknaden integrerar inte långsiktiga risker
Därför att stigande havsnivåer och stormrisker som ett resultat av klimatförändringarna drar vi slutsatsen att många av de hus som för närvarande säljs i södra Florida inte kommer att räcka längre än sina 30-åriga bolån utan skador eller dyra anpassningar, och att återförsäljningen av hus som är känsliga för havsnivåhöjningar mycket troligt kommer att bli allt svårare.
Politiker i Florida har hittills antingen ignorerat risken eller bara vidtagit begränsade åtgärder för att åtgärda svagheter, ibland ökat riskerna på andra håll. Till exempel när havsväggar är uppförda kan de förändra hur sand sköljer in, vilket ökar erosion i närliggande områden.
Många tror att "marknaden" kommer att ta hand om denna fråga: att bostadsköpare, som inser de hotande riskerna, kommer att rabattera priserna på utsatta fastigheter, vilket så småningom minskar deras attraktivitet och värde. Men vad vi hörde från fastighetsmäklare i Florida ställer tvivel om antagandet att marknaden ännu har integrerat denna risk.
Om Författarna
Risa Palm, professor i urbana studier och folkhälsa, Georgia State University och Toby W. Bolsen, docent i statsvetenskap, Georgia State University
Denna artikel publiceras från Avlyssningen under en Creative Commons licens. Läs ursprungliga artikeln.
Relaterade böcker:
Framtiden vi väljer: överleva klimatkrisen
av Christiana Figueres och Tom Rivett-Carnac
Författarna, som spelade nyckelroller i Parisavtalet om klimatförändringar, erbjuder insikter och strategier för att hantera klimatkrisen, inklusive individuella och kollektiva åtgärder.
Klicka för mer info eller för att beställa
Den obebodliga jorden: livet efter uppvärmningen
av David Wallace-Wells
Den här boken utforskar de potentiella konsekvenserna av okontrollerade klimatförändringar, inklusive massutrotning, mat- och vattenbrist och politisk instabilitet.
Klicka för mer info eller för att beställa
Framtidsministeriet: En roman
av Kim Stanley Robinson
Den här romanen föreställer en nära framtidsvärld som brottas med effekterna av klimatförändringar och erbjuder en vision för hur samhället kan förändras för att hantera krisen.
Klicka för mer info eller för att beställa
Under a White Sky: The Nature of the Future
av Elizabeth Kolbert
Författaren utforskar den mänskliga påverkan på naturen, inklusive klimatförändringar, och potentialen för tekniska lösningar för att hantera miljöutmaningar.
Klicka för mer info eller för att beställa
Drawdown: Den mest omfattande planen som någonsin föreslagits för att omvända global uppvärmning
redigerad av Paul Hawken
Den här boken presenterar en omfattande plan för att hantera klimatförändringar, inklusive lösningar från en rad sektorer som energi, jordbruk och transport.
