Kustnära bostadsköpare ignorerar stigande översvämningsrisker och stigande försäkringspremier

havsnivå stiga 3 27
Florida är inte den enda delstaten som hanterar kustöversvämningar. Företag i Annapolis, MD, möter allt oftare högvatten och stormflodsöversvämningar, liksom husägare i delar av Virginia, South Carolina och andra delstater. Jim Watson / AFP via Getty Images

Apollo Beach, Florida, är en labyrint av kanaler kantad av hundratals hus som ligger precis nära vattnet. Hela samhället, strax söder om Tampa, ligger bara cirka 3 fot över havet, vilket betyder att det är i riskzonen för stormflod när havsnivån stiger.

Bostadsköpare längs de amerikanska kusterna kan kontrollera varje fastighets översvämningsrisk lika enkelt som de kontrollerar storleken på sovrummen – de flesta fastighetslistor vid kusten nu inkludera framtida översvämningsrisker som tar hänsyn till klimatförändringarna. I Apollo Beach, till exempel, är många av fastigheterna minst 9 av 10 på översvämningsriskskalan.

Den kunskapen stoppar dock inte bostadsköpare.

Waterfront hem är säljs inom några dagar att gå ut på marknaden, och samma historia utspelar sig längs hela södra Floridas kust vid en tidpunkt då vetenskaplig rapporter varnar om de ökande riskerna för kustöversvämningar när planeten värms upp.

Vi är professorer i stadsgeografi och Amerikansk politik som följer fastighetsbranschen. För att förstå varför människor ignorerar en risk som kan leda till dyra skador och så småningom sänka deras fastighetsvärde, pratade vi med hundratals fastighetsmäklare i Florida om deras kunders motivation och oro.

Här är vad vi lärde oss.

Ingenting tvingar köpare att överväga långsiktiga risker

Vi undersökte 680 licensierade Florida Realtors i slutet av 2020. Deras svar föreslår att potentiella bostadsköpare i stort sett inte tar hänsyn till höjd- eller översvämningssårbarhet när de söker efter nya bostäder, och tillgången på detaljerade kartor över översvämningsrisker har haft liten eller ingen inverkan på dem.

En del av problemet kan vara att hypotekslångivare och värderingsmän inte tar hänsyn till fastigheters sårbarhet för höjning av havsnivån, så bostadsköpare känner inte direkt risken i sina plånböcker. Rikare köpare som inte behöver bolån krävs inte att köpa översvämningsförsäkring, och kongressen har en historia av att rulla tillbaka översvämningsförsäkringen höjs.

Kort sagt, ingenting tvingar köpare att överväga de långsiktiga riskerna.

havsnivåhöjning2 3 27
Många strandnära hem och samhällen i Florida är i riskzonen från höjning av havsnivån och stormflod. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images

Samtidigt visar studier tydligt hur risker översätts till kostnader. En färsk artikel av forskare som skapar kartor över översvämningsrisker fann att Hillsborough County, Florida, hem till Apollo Beach och Tampa, sannolikt kommer att se en 70% ökning årliga översvämningsskador till 2050 på grund av klimatförändringarna. Det är mindre än ett 30-årigt bolån bort.


 Få det senaste via e-post

Veckotidningen Daglig Inspiration

Vad fastighetsmäklare hör

Vi resonerade när vi startade undersökningen 2020 att om någon del av befolkningen undvek egendom med risk för översvämning, borde efterfrågan minska och priserna falla. Vår tidigare undersökning 2018, som involverade husägare i kustnära Florida, hade funnit att både republikaner och demokrater trodde att deras framtida hemvärden inte skulle påverkas av stigande hav.

För att testa teorin om att marknaden till stor del ignorerar översvämningsrisken frågade vi fastighetsmäklare vad de såg: I vilken utsträckning hade de sett huspriserna antingen falla eller inte stiga lika snabbt för fastigheter som riskerar att bli översvämmade? Fyrtiofem procent rapporterade "inte alls." Endast 11 av de 680 agenterna angav att huspriserna för fastigheter som riskerade översvämning "mycket ofta" stagnerade eller föll.

Vi frågade också om de hade sett att bolånegivare tackat nej till låneansökningar eller höjt avgifterna för lån i översvämningsutsatta områden, till exempel i form av poäng eller bolåneförsäkring. Sextio procent sa "inte alls" och bara 7% sa "något ofta", "mycket ofta" eller "hela tiden".

De allra flesta agenter, nästan 70 %, sa att de förväntar sig liten påverkan på fastighetsmarknaden under de kommande fem till tio åren.

Här är lite av vad de sa.

"Människor är och kommer fortfarande att köpa i kustområdena i Florida, och om de köper kommer det inte att ske någon värdeminskning. Den största poolen av köpare som driver marknaden är pensionerade eller snart pensionärer och de har tron ​​att de kommer att vara borta för länge sedan innan klimatförändringarna påverkas. De köper främst på känslor och tar inte hänsyn till de långsiktiga ägandekostnaderna. De köper också kontant och utan bolån.”

Inte ens långivare har för närvarande några verkliga incitament att tacka nej till bolåneansökningar för fastigheter som riskerar att höja havsnivån i framtiden. Federala myndigheter som köper överensstämmande inteckningar kräver för närvarande inte insamling av information om översvämningsrisk eller sannolik havsnivåhöjning. Om dessa krav skulle ändras, skulle översvämningsrisken översättas till lånebeslut.

"Köpare av kustfastigheter har ekonomiskt möjlighet att vara mer riskoberoende och har råd med den högre taxan för försäkring eller vara självförsäkrade. Havsnivåhöjning är för närvarande inte top-of-mind på vår lokala marknad.”

Federal översvämningsförsäkring har varit kraftigt subventionerad av amerikanska skattedollar i flera år. Faktum är att National Flood Insurance Program är skyldig det amerikanska finansdepartementet ungefär $ 20 miljarder för utgifter som överstiger de premier husägare betalar. Från och med den 1 april 2022, alla sina nya och förnyade översvämningsförsäkringar kommer att omfattas av a nytt prissättningssystem kallat Risk Rating 2.0 utformad för att ta hänsyn till risker.

Men programmet möter politisk press från kongressledamöter för att säkerställa att räntorna inte stiger för snabbt eller blir för höga. Dessutom är köpare som köper hus för kontanter, en relativt stor del av marknaden i södra Florida, inte föremål för översvämningsförsäkringskrav.

"Rika människor kommer fortfarande att bli förtjusta i tanken på att bo framför havet, men de kommer förmodligen att spendera mycket pengar på att göra fastigheten mer motståndskraftig mot effekterna av havsnivåhöjningar. Det betyder att efterfrågan på exklusiva fastigheter kanske inte kommer att försvagas så mycket.”

Några agenter föreslog att rika husägare tar riskerna på allvar och planerar att investera i strukturella förändringar som att höja bostäder som kan göra deras fastigheter säkrare från höjning av havsnivån och stormflod.

Marknaden integrerar inte långsiktiga risker

Därför att stigande havsnivåer och stormrisker som ett resultat av klimatförändringarna drar vi slutsatsen att många av de hus som för närvarande säljs i södra Florida inte kommer att räcka längre än sina 30-åriga bolån utan skador eller dyra anpassningar, och att återförsäljningen av hus som är känsliga för havsnivåhöjningar mycket troligt kommer att bli allt svårare.

Politiker i Florida har hittills antingen ignorerat risken eller bara vidtagit begränsade åtgärder för att åtgärda svagheter, ibland ökat riskerna på andra håll. Till exempel när havsväggar är uppförda kan de förändra hur sand sköljer in, vilket ökar erosion i närliggande områden.

Många tror att "marknaden" kommer att ta hand om denna fråga: att bostadsköpare, som inser de hotande riskerna, kommer att rabattera priserna på utsatta fastigheter, vilket så småningom minskar deras attraktivitet och värde. Men vad vi hörde från fastighetsmäklare i Florida ställer tvivel om antagandet att marknaden ännu har integrerat denna risk.

Om Författarna

Risa Palm, professor i urbana studier och folkhälsa, Georgia State University och Toby W. Bolsen, docent i statsvetenskap, Georgia State University

Denna artikel publiceras från Avlyssningen under en Creative Commons licens. Läs ursprungliga artikeln.


Rekommenderade böcker:

Yellowstone Wildlife i övergången

Yellowstone Wildlife i övergångenÖver trettio experter upptäcker oroande tecken på ett system under belastning. De identifierar tre överordnade stressorer: invasiva arter, utveckling av privata sektorer av oskyddade länder och ett uppvärmningsklimat. Deras slutgiltiga rekommendationer kommer att forma diskussionen om tjugoförsta århundradet om hur man ska hantera dessa utmaningar, inte bara i amerikanska parker utan för bevarandeområden världen över. Mycket läsbar och fullt illustrerad.

För mer info eller för att beställa "Yellowstone's Wildlife in Transition" på Amazon.

Energy Glut: Klimatförändring och Fatness Politics

Energy Glut: Klimatförändring och Fatness Politicsav Ian Roberts. Expert berättar historien om energi i samhället och placerar "fatness" bredvid klimatförändringen som manifestationer av samma grundläggande planetmalaise. Den här spännande boken hävdar att puls av fossilbränsle energi inte bara startade processen med katastrofala klimatförändringar, utan också drivit den genomsnittliga mänskliga viktfördelningen uppåt. Det erbjuder och utvärderar läsaren en uppsättning personliga och politiska avkoliseringsstrategier.

För mer info eller att beställa "The Energy Glut" på Amazon.

Sista stället: Ted Turner's Quest för att rädda en orolig planet

Sista stället: Ted Turner's Quest för att rädda en orolig planetav Todd Wilkinson och Ted Turner. Entreprenör och media mogul Ted Turner kallar global uppvärmning det mest allvarliga hotet mot mänskligheten och säger att framtids tycoons kommer att präglas av utvecklingen av grön, alternativ förnybar energi. Genom Ted Turners ögon betraktar vi ett annat sätt att tänka på miljön, våra skyldigheter att hjälpa andra i nöd och de gravutmaningar som hotar civilisationens överlevnad.

För mer info eller för att beställa "Last Stand: Ted Turner Quest ..." på Amazon.


Du kanske också gillar

PERSONLIGT EMPOWERMENT

ångeststörningar

Varför är kvinnor långt mer angelägna än män?

Olivia Remes, University of Cambridge
Medvetenhet kontra självförbättring
by Dr Richard Moss
Det är inte vad vi känner eller upplever som vi behöver rädsla; det är det som förblir omedvetet som poserar ...
Fem andliga tips som hjälper dig att vara mer ansluten till anden världen
by Bill Philipps
Jag tror att alla människor har någon psykisk intuition - mer än de flesta vet att de har - det kan vara ...
Din livets magi: Kärlek, vård och skydda din energi
by Lee Milteer
De flesta tänker aldrig på hur de spenderar sin energi, och i slutet av dagen har de inte ...
Ditt inre vägledningssystem förflyttar dig alltid till förverkligande och framgång
by Zen Cryar DeBrücke
Den vägledning som din IGS (intern vägledning) ger dig är specifik för ditt liv. Det tar in ...

Bor i harmoni

Varför bostadsutrymmen behöver inplanteringar
by Danica-Lea Larcombe, Edith Cowan University
Förändringen i stadsmiljöer på grund av utveckling, förknippad med en snabb ökning av ...
Hur man trycker in i ditt kreativa geni
by Anne Jirsch
Det sägs att alla har en bok inuti sig. Medan jag inte vet om det är sant, gör jag ...
Så här vet du om det är covid eller hösnuva
by Samuel J. White och Philippe B. Wilson
Med varmt väder på norra halvklotet kommer många att lida av pollenallergier...
Kökvetenskap: De många underverk av ödmjuk mjöl
by Duane Mellor, University of Canberra och Nenad Naumovski, University of Canberra
Har du någonsin undrat varför du har så många olika mjöltyper i ditt skafferi? Du kan ha…

SOCIALT MEDVETANDE

Whiteness är ett uppfunnet koncept som har använts som ett verktyg för förtryck
by Meghan Tinsley, University of Manchester
Vithet är en modern, kolonial uppfinning. Det skapades på 17-talet och användes för att ge…
Högsta domstolen inleder i vilda västern som faktiskt aldrig funnits
by Robert Jennings, InnerSelf.com
Högsta domstolen har precis, av allt att döma, avsiktligt förvandlat Amerika till ett väpnat läger.
Varför värmepumpar och solpaneler är viktiga för det nationella försvaret
by Daniel Cohan, Rice University
Solpaneler, värmepumpar och vätgas är alla byggstenar i en ren energiekonomi. Men är…
Varför är så många stora tekniska whistleblowers kvinnor?
by Francine Berman och Jennifer Lundquist, UMass Amherst
Ett antal högprofilerade whistleblowers inom teknikbranschen har klivit in i rampljuset...

VID BRINKEN

reagan främjar nyliberalism 8 7

Vad är nyliberalism?

Anthony Kammas,
Centralbankens digitala valutor kan betyda slutet på demokratin
by Ori Freiman
Under de senaste åren har vi sett ett växande intresse för idén om centralbanks digitala...
Tidigare edsvaktare avslöjar rasistiska, antisemitiska övertygelser och deras planer på att...
by Sara Kamali, University of California
Under sitt vittnesmål inför kongressens utredare, före detta Oath Keepers talesman Jason Van ...
Kan amerikaner skyddas från en politisk amerikansk högsta domstol?
by Matthew Lebo, Western University och Ellen Key, Appalachian State University
Fem av de nio domarna i domstolen denna mandatperiod utsågs av män som blev president...
1 miljon Covid-dödsfall i USA gör att miljontals slingrar sig av svåra...
by Emily Smith-Greenaway USC et al
COVID-19 var den tredje vanligaste dödsorsaken mellan mars 2020 och oktober 2021 i USA,...

Nya Attityder - Nya Möjligheter

InnerSelf.comClimateImpactNews.com | InnerPower.net
MightyNatural.com | WholisticPolitics.com | InnerSelf Market
Copyright © 1985 - 2021 Innerself Publikationer. All Rights Reserved.