Hur man löser oss bostads bostäder prisvärdhet

hyra avordabilitet

Vi lärde oss just America's hyreskostnadskrisen är så illa som det någonsin varit. Tyvärr är det på väg att bli mycket värre.

Vårt Amerikanska gemenskapsundersökningen för 2014, som släpptes för några veckor sedan, fann att antalet hyresgäster som betalade 30% eller mer av sin inkomst på bostäder - standardvärdet för vad som ansågs som överkomligt - nådde en ny rekordhögt av 20.7 miljoner hushåll, upp nästan en halv miljon från året innan. Trots den förbättrade ekonomin var ökningen nästan fem gånger större än förra årets vinst.

Det betyder att ungefär hälften av alla hyresgäster bor i bostäder anses vara oöverkomliga. Och den senaste ökningen kommer på toppen av en väsentlig tillväxt sedan 2000 som har sett detta antal klättra med ungefär sex miljoner hushåll under perioden, en ökning med cirka 41%.

Ännu värre är de mer än 11 miljoner hushållen med svåra kostnader, och betalar mer än hälften av sin inkomst för bostäder, upp från sju miljoner i början av seklet.

Att ha så många familjer och individer som kämpar för att betala sin månatliga hyra är en tydlig anledning till oro. Hyresgäster i den här situationen är tvungna att göra svåra avvägningar för att få slut på mötet, bland annat att välja bostäder i nödlägen eller i dåligt skick. I själva verket i en analys av uppgifter om konsumentutgifter som vi åtagit oss vid Harvard Joint Center for Housing Studies, fann vi att hyresgäster i denna situation till stor del rymmer sina höga bostadskostnader genom att lägga avsevärt mindre på sådana grundläggande behov som mat och hälsovård.

Detta växande problem måste åtgärdas eftersom det finns ett stabilt och anständigt hem att producera en mängd olika fördelar, från bättre hälsoutfall till förbättrad skolprestanda bland barn. Det finns också växande bevis Att tillhandahålla permanenta bostäder för hemlösa personer och familjer är mycket mer kostnadseffektivt än att betala för tillfälligt boende.

Med hushållskraschen som avtar från rubrikerna och priserna på uppgången igen är det alltför lätt att tro att när ekonomin läker kommer bostadsfördelningskrisen naturligtvis att ebba utan att det behövs större ansträngningar från våra offentliga ledare.

Tyvärr är detta önsketänkande.

Utsikter för förbättring

Den stigande tidvattnet hos kostnadsburna hyresgäster har sina rötter både i den reala (inflationskorrigerade) tillväxten i kostnaden för hyresbostäder och i fallande hyresintäkter.

Sedan 2001 har det genomsnittliga månatliga hyrespriset i USA stigit betydligt snabbare än inflationen, medan den typiska hyresgästen har förtjänst med inkomst av 11%. Dessa trender var tydliga även före lågkonjunkturen och bostadsbysten, men har förvisso förvärrats av de ekonomiska travailsna sedan.

Nu när ekonomin närmar sig full sysselsättning och håller utsikterna till en återhämtning i inkomster och byggandet av nya lägenheter når nivån inte sett sedan 1980, förefaller det vara hopp om att omfattningen av kostnaderna för hyreskostnaden skulle börja minska. Men samtidigt finns det också demografiska krafter på jobbet som sannolikt kommer att göra saken värre.

De två snabbast växande segment av befolkningen under de närmaste åren kommer att vara de över åldern 65 och Hispanics, vilka båda är mer benägna att uppleva kostnadsbördor.

I samarbete med forskare på de överkomliga bostadsrättsorganisationerna Enterprise Community Partners har det gemensamma centrumet för bostadsstudier syftat till att simulera framtida trender för kostnadsburna hyresgäster baserat på våra hushållsprognoser för det närmaste årtiondet under olika scenarier där hyrorna fortsätter att överskrida inkomsterna, eller, alternativt, där vi ser en vändning i nuvarande förhållanden och inkomster växer snabbare än hyrorna.

Som vi dokumenterar i vårt senaste rapport, fann vi att de demografiska krafterna ensamma kommer att driva upp antalet hyresgäster med svåra hyresbördor av 11% till mer än 13 miljoner av 2025, med en stor del av tillväxten bland äldre och latinos. Det förutsätter att inkomster och hyror både växer i linje med den övergripande inflationen.

Om vi ​​får turen att se vinst i inkomst överstiger höjningen av hyror med 1% årligen under det närmaste decenniet, skulle vi se en blygsam nedgång av några 200,000-hyresgäster med svåra bördor. Det är viss förbättring men inte tillräckligt nära för att väsentligt förändra den nuvarande utmaningen. Och denna blygsamma nettoförbättring skulle maskera en fortsatt signifikant tillväxt i hyresbördan bland Hispanics of 12%.

Men alternativt, om hyrorna fortsätter att växa snabbare än inkomster i takt som vi ser idag, kunde vi se hur många hyresgäster som spenderar mer än hälften av sin inkomst på bostäder nå 14.8 miljoner, en ökning med 25% över dagens rekordnivåer. Det skulle innebära att 31% av amerikanska hyresgäster - och sannolikt minst några av din familj och vänner - skulle vara desperat kämpar för att komma undan.

Vad kan vi göra om det?

Så vad behöver vi göra för att ta itu med denna situation?

Eftersom fallande inkomster är en viktig del av problemet måste insatser för att höja hemlönen vara en del av lösningen. Ökningar av minimilön kommer att bidra till viss del. Förbättringar i utbildning och yrkesutbildning som förbereder människor för anständigt betalande jobb är också nödvändiga.

På bostadsfronten finns också ett starkt fall för en utbyggnad av biståndet till landets lägsta inkomsthushåll. Om 28% av hyresgästerna tjäna mindre än US $ 20,000 per år. Vid den inkomsten måste månatliga bostadskostnader vara $ 500 eller mindre för att vara överkomliga.

Den privata marknaden kan helt enkelt inte leverera bostäder vid sådana låga hyror. Offentlig hjälp behövs för att stänga klyftan. Men för närvarande bara om en av fyra hushåll vem som skulle kunna kvalificera sig för detta federala bostadsbidrag baserat på deras inkomster kan säkra en av dessa enheter. Till skillnad från andra program inom det sociala trygghetsnätet är bostadsbistånd inte en rättighet. Och vi kommer helt enkelt inte någonstans nära att fullt ut finansiera bostadsbistånd för att hjälpa alla som är berättigade.

Största delen av de som lämnas ut står inför så kallade värsta bostadsbehov och betalar mer än hälften av sin inkomst för bostäder eller bor i svårt otillräckligt boende.

Lösning av bostadsproblemet

Det finns två huvudsakliga sätt på vilka vi har utvidgat bostadsbistånd under de senaste decennierna: 1) genom att tillhandahålla bostadsvalskuponger som subventionerar månatliga kostnader för bostäder som hyresgästen finner på den privata marknaden eller 2) genom att subventionera kostnaden för nya bostäder eller rehabilitering av befintliga bostäder med stöd av Låg inkomst bostadsskattekredit.

Båda programmen har sin plats. På marknader där blygsamt prissatta bostäder i en rad grannskap inte är bristfälliga, ger kuponger mening som ett sätt att utnyttja bostäder som redan existerar. Kuponger har också potential att ge större val om var boende vill bo i ett tunnelbanaområde.

Bostadskreditprogrammet spelar också en viktig roll för att hjälpa till att bevara befintliga subventionerade bostäder som behöver nya investeringar, för att hjälpa till att vända om i bostadsområden där nya bostäder kan ha en positiv inverkan och att lägga till bostäder i bostadsområden där det inte annars skulle tillhandahållas.

Båda programmen kan dock dra nytta av reformer för att säkerställa att medel används effektivt och att bostadsmöjligheterna inte är koncentrerade i distresserade stadsdelar.

Till exempel startade avdelningen för bostads- och stadsutveckling nyligen ett pilotprogram som medför variationen i marknadshyrespriserna över kvarteren till den maximala hyran som dess kuponger täcker. För närvarande är gränsen för den samma för hela ett storstadsområde. Det nya tillvägagångssättet skulle möjliggöra att gränsen varierar över grannskap, vilket ger mottagarna mer val i var de ska bo och också hålla HUD från överbetalning i nödlägen.

Det finns också förslag om att reformera bostadsskatteprogrammet så att det kan tjäna ett bredare utbud av inkomstnivåer och göra det lättare för människor att få hjälp på högkostnadsmarknader som New York, San Francisco och Boston, där hyreskostnaderna i allt större utsträckning ett problem bland moderna inkomsthushåll och inte bara de fattiga.

Gräsrötterna

Utöver dessa federala ansträngningar har statliga och lokala regeringar också en viktig roll för att främja ett ökat utbud av bostäder till rimliga priser.

Utöver att tillhandahålla offentliga medel för detta ändamål fastställde dessa nivåer av reglering av markanvändning och policyer som har potential att stimulera bostadsproduktion till rimlig kostnad. Men alltför ofta avskräcker de prisvärd bostadsproduktion genom komplexa och kostsamma godkännandeprocesser, liksom gränser för de typer av bostäder som kan byggas.

Med både demografiska och ekonomiska trender som kan hålla antalet kostnadsburna hyresgäster på rekordnivåer under de kommande åren kommer frågan inte att gå undan. Men vi saknar fortfarande det politiska brådska att ta de åtgärder som krävs för att göra något åt ​​problemet. bostadspriserna har inte ens kommit upp i någon av presidentdialogen.

Det kan bero på att det historiskt sett har bäras av landets mest missgynnade familjer och individer. Men med att antalet kostnadsburna hyresgäster når höjder varje år blir utmaningen att betala hyran varje månad ett betydande bekymmer för en bredare del av landet med varje år som passerar.

Det är dags att våra politiska ledare märker och vidtar åtgärder.

Om författarenAvlyssningens

Chris Herbert, VD för Joint Research for Housing Studies, Harvard University. Andrew Jakabovics, senior chef för policyutveckling och forskning på icke-kommersiella företag som är partnerskap för överkomliga bostäder, samtycker till denna artikel.

Den här artikeln publicerades ursprungligen den Avlyssningen. Läs ursprungliga artikeln.

Relaterade Bok:

{amazonWS: searchindex = Böcker, nyckelord = 161628384X; maxresults = 1}

enafarzh-CNzh-TWnltlfifrdehiiditjakomsnofaptruessvtrvi

följ InnerSelf på

facebook-icontwitter-iconrss-icon

Få det senaste via e-post

{Emailcloak = off}