Vilken ekonomi har att säga om bostadsbubblor

Vilken ekonomi har att säga om bostadsbubblor

Snabb ökning av australiensiska huspriser har skapat oenighet mellan ekonomer om huruvida det finns en bostadsbubbla för närvarande. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-ordet gör rundorna, knappt ett decennium efter att USA: s husprisbubbla sprängde spektakulärt och satte i gång en global finanskris. Som australiensiska fastighetspriser fortsätter att bryta rekord, undrar många om detta är hållbart. Avlyssningen

Ekonomer är oense om hur man definierar en bubbla, eller ens om bubblor existerar. Intuitivt finns en bubbla (och detta gäller för alla tillgångar, inte bara fastigheter) när priset på en tillgång är uppblåst i förhållande till vissa riktmärken. Och här är gnitten: ingen kan komma överens om vad det ska vara.

Referensvärdet kan vara en uppskattning av tillgångens värde baserat på en samling variabler som på ett troligt sätt påverkar dess utbud, efterfrågan och pris, så kallade fundamentals. För hus omfattar dessa grundläggande befolkningstillväxt, skattepolitik, hushållsstorlek, hushållsinkomst och många andra.

Men ekonomer kan inte komma överens om vilka grundläggande faktorer som bestämmer ett tillgångspris, eller hur viktigt varje grundläggande är. Likaså kan värdet av dessa grundämnen endast uppskattas, inte observeras. Det är subjektivt för att någon alltid kommer att kunna sammanfatta en historia grundad på grundval för att rationalisera varför huspriserna ligger på den nivå de är.

Vissa ekonomer föreslår alternativa riktmärken för att mäta en bubbla, såsom historiska långsiktiga medelvärden eller en uppskattning av det underliggande värdet av en trend. Om tillgångspriserna är större än dessa medelvärden eller trenden, så har vi en bubbla. Men denna definition är för enkel eftersom ekonomin är dynamisk, någonsin utvecklas, och både långsiktiga medelvärden, såväl som trender, förändras.

Prisstigningar och bubblor

Det är bara när tillgångspriserna når överdrivna höjder att en majoritet av människor, inklusive ekonomer, är överens om att det är dyrt och beror på en stor korrigering (en bubblaxplockning). Även då kommer vissa ekonomer att förneka existensen av en bubbla.


Få det senaste från InnerSelf


Ett av de tidigaste exemplen på en tillgångsprisbubbla var frenesen på marknaden för holländska tulpanlökar i sjuttonhundratalet - den så kallade "Tulipmania". Trots att uppgifterna är plågsamma och många historiker inte har utövat stor omsorg när de berättar historien finns det lite annat att förklara hur priserna på Witte Croonenlökar steg 26-vik i januari 1637 och föll till en tjugonde av sitt toppvärde under den första veckan i februari.

Än, väl respekterad forskare Peter Garber hävdade det:

De underbara berättelserna från tulipmanien är kattnip oemotståndliga för dem med smak för att gråta bubblan, även när berättelserna är så uppenbart osanna. Så perfekt är de för didaktisk användning att finansiella moraliserare alltid kommer hitta en klar marknad för dem i en värld fylld med investerare som någonsin är rädda för finansiell Armageddon.

Vilken ekonomi har att säga om bostadsbubblorSoldater förstör tulpaner för att minska utbudet och stabilisera priserna efter det plötsliga fallet av tulpanpriserna i 1700-talet Holland. Tulip Folly (1882) av Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Om det antas att bubblor är ett signifikant gap mellan det observerade tillgångspriset och ett visst lämpligt riktvärde, beror det bara på hur det hände. Svaren bygger oftast på psykologi, vilket är anledningen till att många ekonomer (ser ut att representera världen i en matematisk modell) kämpar med konceptet.

Bubble frenesi

Bubblor är i sista hand ett konfidensspel där säljaren säljer tillgången till en köpare till vinst, med den senare som hoppas kunna göra detsamma i framtiden. Detta spel bygger på en kraftfull berättelse som fångar människors fantasi och övertygar dem, deras tur blir annorlunda.

Som George Soros, den berömda amerikanska-ungerska multi-miljardären hedgefondschef en gång påpekade:

[...] Bubblor växer inte ut ur den tunna luften. De har en solid grund i verkligheten, men verkligheten som förvrängd av en missuppfattning.

Denna missuppfattning är konsekvensen av mänskligt beteende och egenskaper som avviker från det helt rationella paradigmet, som ofta antas i formell ekonomi. Istället, som beteendeekonomer argumenterar, uppvisar människor ett antal fördomar.

Dessa inkluderar till exempel önskan att hitta information som överensstämmer med deras befintliga övertygelser (kallad bekräftelsebasin) eller tendensen att bilda beslut baserade på den mest lättillgängliga informationen (kallad tillgänglighetsperspektiv). Människor upplever och försöker lösa sitt obehag när de har två eller flera motsägelsefulla övertygelser, idéer eller värderingar och de använder även enkla abstraktioner för att tänka på komplexa problem och händelser (inramning).

Människor är dåliga intuitiva statistiker och bryr sig mer om att undvika förluster än att uppleva vinster (kallad förlustaversion). Listan över brister i mänskligt beteende fortsätter. Dessutom, människor, sociala djur som vi är, konkurrerar med och efterliknar våra kamrater, besättningar som får och agerar på rykten.

Ibland upprepas alla dessa egenskaper och fördomar varandra och skickar priserna på hus, eller delar eller vad som helst, till stratosfären.

Vem är rädd för en bubbla?

Själva bubblan är sällan en stor anledning till oro, även om unga australiensiska hushåll som vill köpa sitt första hem kommer att vara oense. Problemet är naturligtvis att varje bubbla så småningom dyker upp och denna korrigering är vanligtvis våldsam och smärtsam, av två skäl.

För det första faller tillgångspriserna ofta snabbare än de stiger, så den nedåtgående korrigeringen kan förstöra värdet på ett mycket kort tid. För det andra drivs de flesta bubblor av skuld, för det enda sättet en bubbla kan expandera i senare skeden är om efterfrågan på tillgången stärks av skulden.

Denna kombination - hög skuld och fallande tillgångspriser - genererar en ond cykel där oroliga gäldenärer snubblar för att reparera sina balansräkningar och sälja sin tillgång. Detta i sin tur driver priset på den tillgången ännu lägre, vilket leder till ytterligare nackdel för liknande ägare av tillgången, och så vidare.

Smärtan associerad med en sprängbubbla varierar avsevärt. Ibland återhämtar ekonomierna ganska snabbt från en brastbubbla, som det var fallet efter den andetagande nedbrytningen av dotcom bubbla.

Bostadsbubblor är emellertid i en egen liga. Historiskt har de ledde alltid till allvarliga lågkonjunkturer, och det finns ingen anledning att tro att detta borde förändras. Nästa gång är det inte annorlunda.

Svaren på hur man hanterar ett bubblaområde från "ingenting" till "vad som än krävs". Problemet är att ingen (beslutsfattare ingår) kan på ett tillförlitligt sätt identifiera en bubbla.

Om det finns en sådan sak som en bubbla, kommer vi bara veta säkert när bubblan redan dyker. Att agera tidigt för att förhindra en bubbla att expandera ytterligare är riskabelt och impopulärt. Det är en modig centralbank som höjer räntorna i väntan på en ökning av tillgångspriserna när resten av ekonomin simmar helt bra, eller ens visar tecken på svaghet.

Så är Australien mitt i en bostadsbubbla? Jag kommer att gå ut på en lem och svara jakande. Det finns massor av argument varför nuvarande huspriser är exakt var de borde vara, baserade på grunden.

Men enligt min mening passar dessa förklaringar inte lukttestet: Dubbelsiffriga höjningar i huspriserna, i kombination med aldrig tidigare skådad hushållsskuld (mer än 120% av BNP, den tredje högsta i världen) och hushållens skuldsättningsgrad (även tredje högsta i världen), skapar en osäker situation. Allt som krävs är en blygsam förändring av investerarnas känslor, några räntehöjningar eller en märkbar ökning av arbetslösheten, och hela ordningen urholkar. Jag hoppas att jag har fel, men historien ligger på min sida.

Om författaren

Timo Henckel, Forskningsassistent, Centrum för Tillämpad Makroekonomisk Analys, Australian National University

Den här artikeln publicerades ursprungligen den Avlyssningen. Läs ursprungliga artikeln.

relaterade böcker

{amazonWS: searchindex = Böcker; nyckelord = finansiella bubblor; maxresultat = 3}

enafarzh-CNzh-TWnltlfifrdehiiditjakomsnofaptruessvtrvi

följ InnerSelf på

facebook-icontwitter-iconrss-icon

Få det senaste via e-post

{Emailcloak = off}