Hur grannar gjorde oanvända byggnader till ett blomstrande gemenskapscentrum

Hur grannar gjorde oanvända byggnader till ett blomstrande gemenskapscentrum
Anställd Dann Zinke arbetar på cykel på Recovery Bike Shop. Butiksägarna köpte sin byggnad på Central Avenue med hjälp av Northeast Investment Cooperative (NEIC).

När hyresgästerna stiger och självständiga företag i Minneapolis förlorar sina leasingavtal till stora nationella kedjor, hittade en förstklassig samverkan en lösning.

Efter flera års bryggning hemma var Evan Sallee och hans partners vid Fair State Brewing, Minnesotas första konsumentägda ölkooperativ, äntligen redo att öppna ett taproom i Minneapolis. De behövde en plats som kunde rymma bryggning, med en butik som inviterade människor utanför gatan. Den kombinationen var svår att hitta tills de tittade på ett utrymme på Central Avenue i stadens nordöstra grannskap.

Först trodde de att det inte skulle fungera. Trägolv skulle inte stödja tung utrustning, och bakrummen behövde hård reparation. I deras erfarenhet var problem som dessa problembrytare. Men här hade hyresvärdarna prioriterat hyra till lokala företagare och skulle betala för nödvändiga renoveringar, delvis för att de ville dricka sig själva. "Vårt hela mål för att skapa det var att göra det till ett centralt knutpunkt för samhället att komma ihop, "Sade sallee

Byggnaden hölls inte av frånvarande hyresvärdar eller avlägsna utvecklare, utan av omkring 200 lokalbefolkning som ägde fastigheten gemensamt. De är en del av Northeast Investment Co-operative (NEIC), en första samarbetspartner i USA som poolar medlemmarnas pengar att investera i kommersiella fastigheter. De delar vinster, beslutsfattande och samhällsbelöningen av att de bland annat har lokalt ägda butiker som de vill ha i deras grannskap.

Runt landet har fastighetsvärdena stigit med ett förnyat intresse för stadsmiljöer - en trend som skapat lukrativa nya marknader för utvecklare. När hyreskostnaderna stiger blir lokala företag ofta shuttered och djuprotsade invånare fördrivna. Den resulterande omsättningen har förändrat karaktären hos många kvarter.

De vänner som grundade NEIC ville inte att det skulle hända i nordöstra. Trots att de ursprungligen var oroade över sina bostadsområdens lediga och underutnyttjade byggnader visste de också att större utvecklare skulle följa nära det växande bostadsintresset i området. Om lokal kontroll av fastigheter kan hjälpa till att stödja oberoende företag undrade de kanske att det var ett sätt att äga det tillsammans.

Ett långtidsdestination för arbetsklassens invandrare, nordöstra är fortfarande prickat med östlig ortodoxa kyrkor och de stora kornhissarna som körde en gång i stadens industri. Många som växte upp här bor fortfarande här. "Det var mycket mer känsla av plats", säger Recovery Bike Shop ägare Seth Stattmiller, jämföra det med grannskapet där hans tidigare butik var belägen. "Människor är här för sina liv."

I Minneapolis, som i många städer runt om i landet, medförde stigande efterfrågan på fastigheter oberoende butiker successivt ersattes av bankkontor, telefonhandlare och exklusiva restauranger. Från 2014 till 2016 ökade den kommersiella hyran med 8-procent, mer än fyra gånger inflationen.


Få det senaste från InnerSelf


Nationellt sett är spekulationstankade hyreshöjningar långt ifrån småföretagens förmåga att dra nytta av försäljningen från tillväxten, enligt en rapport från Institute for Local Self-Reliance (ILSR), en Minneapolis-baserad tanktank. Resultatet är att många företag förlorar sina leasingavtal till stora nationella kedjor, vars märken ger dem hävstångseffekt i hyresförhandlingar.

"Alltför ofta är det vi ser att lokala företag och människor tar tillbaka kvarteren, och det värde som skapas av dem kollektivt sippas av ett litet antal investerare som inte bor i grannskapet" Stacy Mitchell, meddirektör för ILSR, som pekar på "förlust av kontroll", känner många amerikaner över sina bostadsområdens avtagande överkomlighet och ökad känsla av samhet. "Att äga kommersiella fastigheter är det ultimata sättet att skydda mot att vara i nåd av dessa styrkor."

Innan NEIC bildades var gruppen bakom den - av vilka var och en kände varandra genom den lokala maten, som var villig att få fotfäste på fastighetsmarknaden innan det hände till deras grannskap. Styrelseledamot Leslie Watson, en av kooperativets arkitekter, sa att de skulle bada idéer runt när de sprang i varandra på grannklasser och möten: Vad händer om de ledde av stigande kostnader genom att köpa upp hus tillsammans? Eller kanske kommersiell fastighet? Och vad om de gjorde det som ett officiellt kooperativ?

Vid sena 2011 avgjorde de sig på en investeringsmodell som inte existerade någon annanstans i landet (en annan grupp hade startat ett liknande kooperativ oberoende i Alberta, Kanada). 39-medlemmarna hade investerat minst $ 1,000 var och en, med utgångspunkt i sin kompetens inom kooperativ, juridik, finans och andra discipliner för att utveckla den. Vid möten i samhället fick medlemmarna kännedom om långtidsboende som kom ihåg området som en enastående shoppingkorridor och nyare invånare som bara bosatte sig. De visade bilder av underutnyttjande byggnader till salu och frågade invånarna vilka företag de ville se där . Watson kommer ihåg en medlem som identifierar Central Avenue potential som "ett vackert leende som bara saknar några tänder". Styrelseledamot Jackie Francis och hennes man Justin investerade hela sina besparingar på $ 2,000 för att bli medlemmar efter att ha deltagit i ett möte i gemenskapen.

Vid slutet av 2011 hade 90-medlemmar åtagit sig att köpa NEIC: s första byggnader. Stattmiller kommer ihåg byggnaderna som häftiga, hulking eyesores med peeling yellow paint och ett enda rundown badrum i en av källarna. "De ville i princip köpa den fulaste egenskapen på Central [Avenue] och göra något med det", sa han. Som ett kooperativ samlade de $ 80,000 för att köpa två lediga byggnader.

I 2014-när NEIC hade omkring 200-medlemmar öppnade tre företag, där 25-folk anställdes mellan dem: Recovery Bike Shop, som köpte en av byggnaderna med NEICs hjälp och hyresgästerna Fair State Brewing och bakeri Aki's BreadHaus. Tanken var att när lokalbefolkningen fattar långsiktiga, samarbetsbeslut om de platser de bor i, skulle stadsområden trivas.

Att NEIC kunde finansiera fastigheter återspeglar samarbetet Minnesotas djupt kooperativa rotsystem, som når mer än 100 år till producentägda kooperativ som investerade i korridorer och sedan använde dessa förbindelser för att bilda stora säljare kooperativ som Land O Lakes. Med mer än 800 har Minnesota det största antalet co-ops i landet, en lista som innehåller Fortune 500-företag.

Detta ger Minnesota en avslappnad lagstiftningsmiljö för co-ops. Medan värdepapperslagar som utformats för att skydda små investerare direkt begränsa hur mycket pengar som kan investeras i företag, undantar Minnesota investeringar i co-ops, vilket gjorde det möjligt för NEIC att höja behövligt kapital från medlemmar som bidragit mer än $ 1,000. Endast ungefär hälften av staterna tillåter detta undantag, och de flesta investerar beloppet som kan investeras.

Även om NEIC har fått ett intresse av att det är intressant i modellen, är det banbrytande - styrelseledamöter säger att de har haft förfrågningar från omkring 70-grupper runt om i landet - att anpassa sig på andra ställen kräver att hacka modellen för att passa lokala behov.

fastighetsmäklare
JA! Infographic

David Glick är på styrkommittén för NYC Real Estate Investment Cooperative (NYC REIC), en grupp som härstammar i Brooklyn med mer än 400-medlemmar, inspirerade av NEIC. "Människor hade pratat om behovet av något så här, men vi hade egentligen inget namn för det," sa han.

Människor i Glicks nätverk började passera runt en JA! artikel om vad NEIC åstadkom, och en Facebook-gruppdiskussion ledde till ett inledande möte som drog 350-personer. När New York-gruppen började navigera vad den modellen skulle se ut på en plats med ett oerhört annorlunda juridiskt och fastighetslandskap skickade de en medlem till Minneapolis för att lära sig om NEICs modell. Därifrån måste de improvisera.

Arbeta med en mycket större befolkning i ett område där fastighetsköp kunde gå bra in i miljoner, började de utforma stadgar som skilde sig från NEIC: s. Medan nordöstra Minneapolis arbetade i ett område på grund av gentrifying, hade Brooklyn förskjutning länge varit full throttle, vilket Glick kallar "extraktiv utveckling på steroider".

För att locka till sig ett bredare, mer varierat medlemskap, ställer NYC REIC medlemsavgifter på bara $ 10-inom räckhåll för de flesta boende. Stadgarna, som för närvarande skrivs, syftar till ett fullständigt demokratiskt engagemang: Medlemmarna kommer inte bara att rösta om styrelseledamöter, liksom NEIC, utan också om investeringsbeslut. Glick säger att gruppen förutser att det här är en mycket längre process i New York, där den måste navigera på olika begränsningar för finansiering och ett medlemskap som inte redan kände varandra som de nordöstra grannarna gjorde.

Mångfald och representation är också bland de utmaningar som NEIC har identifierat. $ 1,000 är en hög bar till inträde för många i grannskapet, och styrelseledamöter säger att de diskuterar det ofta. Om deras medlemskap inte är så olika som grannskapet undrar de vad det betyder för en grupp vars mål är lokalt beslutsfattande?

Detta är särskilt kritiskt för ett grannskap i ökningen, som nordöstra är. Endast en byggnad ägs gemensamt, och desto större intresse för området, desto mer tilltalande blir det för traditionella utvecklare.

"Vi vill förbättra vad som redan är här, inte skjuta ut människor", sade styrelseledamot Colleen O'Connor om utsikterna att ge grannskapet en ekonomisk ökning också kunna driva gentrifiering.

Till Minneapolis stadsrådsmedlem Kevin Reich har tanken varit en "spelbytare" -even i sammantaget rik Minneapolis-som påverkar stadens stöd av kooperativ. Staden hade redan öronmärkt finansiering för kooperativ, men "att ha ett kooperativ som faktiskt kan stödja andra kooperativa företag var intressant för oss", sa Reich.

Reich, som har bott i nordöstra sedan ungdomar och hjälpt till att lansera maten co-op, sade att denna nya energi påverkat staden till i år lanserar ett program som kommer att finansiera rekrytering och utbildning av nya co-ops. Nu i sina första fasutbildande nya företagare om möjligheterna att bli samarbetspartner planerar staden att starta sin första co-op-träningsgrupp nästa år.

"När du väl har kommit in i ett fritt marknadssystem, om du inte äger det, har du inget att säga," sa Reich. "Du måste vara investeraren som säger att vi värdesätter det."

Hittills har gemenskapens bottenlinje varit den största utbetalningen för NEIC-investerare. I 2015 betalade co-open sin första avkastning på en just över 4-procent kapitalkreditallokering på grundläggande $ 1,000-investeringar och mindre på större aktier. Att sådana utdelningar är blygsamma och inte garanterade visar att investerarnas verkliga intresse ligger i kvarterens långsiktiga liv.

Under hösten planerar NEIC att investera i en andra fastighet två mil bort - en tidigare uppvärmnings- och luftkonditioneringsaffär vars stenfasad är lika daterad som den sista byggnaden. De fältar redan samtal från potentiella hyresgäster.

Denna artikel publicerades ursprungligen på JA! Tidskrift

Om författaren

Christa Hillstrom skrev den här artikeln för 50-lösningar, Winter 2016-frågan av JA! Tidskrift. Christa är en ledande redaktör på JA!

relaterade böcker

{amazonWS: searchindex = Böcker; nyckelord = community coops; maxresults = 3}

enafarzh-CNzh-TWnltlfifrdehiiditjakomsnofaptruessvtrvi

följ InnerSelf på

facebook-icontwitter-iconrss-icon

Få det senaste via e-post

{Emailcloak = off}